自今年限购政策实施以来，不断有群众打电话咨询“法拍房”是不是限购，能不能购买?在西安，法拍房是不限购的，有机会可以捡漏，但是律师提醒购买法拍房存在一定的风险，下手前要了解清楚。

　　“法拍房”是指被法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时，被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。据悉，“法拍房”主要有四个主要来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。

　　不限购、价格低、全款买

　　相比普通二手房，法拍房有其优势。首先是不受限购政策影响。其次，法拍房的成交量较市场价稍低。根据人民法院关于财产拍卖的规定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%。

　　不过，值得注意的是，按照法院的要求，购买法拍房必须一次交付全款，不能贷款。而且法拍房竞拍结束后，购房者要办理过户手续，须出具法院的《执行裁决书》以及《协助执行通知书》等文件，才能到区县房屋交易大厅办理过户手续。一位不愿具名的法律界人士告诉记者，“文件什么时候出，还需要法院根据案件进展情况来定，具体时间不确定，简单的案件几天就能办理，有些案件可能需一年半载。”

　　少数行家的购房渠道?

　　据了解，拍卖公司的法拍房是在法院摇号所得，是按法院委托进行拍卖的。而从2014年开始，多数城市的法拍房转移到淘宝的司法拍卖平台上，既可以减少佣金，还能提高拍卖效率。北京的法拍房除了在淘宝平台上交易外，还有一部分委托给拍卖公司进行拍卖，线上线下同时进行并有交集。

　　读懂公告，注意风险

　　多家拍卖公司的相关负责人介绍，法拍房的具体情况、尚不清楚的事项、相关风险都会在拍卖公告中披露，包括是否有抵押权人及共有权人、水电煤气是否欠费、违建面积、是否有住人等情况。“最重要的是标的交割款，也都有明示。不过，也不排除会出现交割困难的情况，但较为少见。”一位多次参与法拍房流程的工作人员提醒，买家一定要在竞拍前去现场，也要尽可能地到相关部门询问调查。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，倘若真有一些性价比较高的法拍房源，一定要在拍卖前读懂各类条款，比如房屋的相关权利关系，另外要调查此类房屋被拍卖的原因，尤其是部分未公开的原因。只有这样，在接手此类住房时才能规避各类问题和风险。

　　■ 律师提醒

　　法律界人士提醒，买家在法拍房源竞拍之前需注意以下事项：

　　1、注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。

　　2、要留意所拍卖房屋产权、产权性质是否有问题，是否存在产权不清、无产权、小产权、产权共有情况。

　　3、法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为法拍房后续所有费用均由购房者承担。值得注意的是，由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭其他债权人追讨。

　　4、要关注是否存在实际居住权人及户口迁出问题。若存在长期租约的法拍房被买下后，虽然购买人已完成房屋过户，却因租户不搬离或原来产权人拒绝搬迁，而无法实际入住。一般情况下，执行法院不会强制腾空，只能由购房者通过另立民事案件处理。

　　5、法拍房原房主也可能存在未交清的水电费、物业费等费用情况，部分房产因长期无人居住，可能面临数额较大的欠费，将由竞买人自行承担和解决。这情况一般会在拍卖公告的标的物介绍中有所说明，比如，某房源的信息就显示，“物业、水、电、气等欠费不详，需买受人核实后自行承担”。